本文作者 |远禾 数据支持 | 勾股大数据（www.gogudata.com） 科技退潮，老登接棒。 这样的场景不止发生在A股，港股也是一样。 恒生指数持续震荡之时，今年恒生地产指数却上涨超10%，悄悄走出了让许多人始料未及的行情。 从年初至今， 港股涨幅最大的并非科技和半导体，而是房地产板块的浦江中国。 截至8月21日，今年港股涨幅前二十的企业中，有7家都是房地产相关产业。 事实上，早在今年年初，港股地产板块已然走出过一波行情。 彼时，新鸿基地产股价一度飙涨高达55%，市值历史性突破4000亿港元大关。 而如今，行情再现，不过，这次来到了内房股。 本周内，正荣地产一度单日上涨超100%，带动内房股整体行情。 而拉长时间来看，今年以来，华润置地股价也已然上涨超过30%。 若自2024年9月的低位算起，华润置地累计涨幅已超过100%。 从曾经的万众瞩目，到如今的无人问津，悄悄上涨的房地产，回来了吗？ 01 这轮地产股上涨，最朴素的逻辑就是，跌得太多了。 美银对此的评价是，“买入耻辱，卖出傲慢”。 也即是说，当一只股票跌到连持有它都觉得丢人的地步时，往往就是最好的买入时机。 恒生地产指数如今的点位，几乎已经与30年前持平。 对于一个曾经几乎承载了经济半壁江山的行业来说，这样的估值水平意味着哪怕是最悲观的预期，都已经被市场充分定价。 在超跌之后，任何边际改善都可能引发估值修复，而今年，恰好迎来了这样的时机。 不过，港股本地地产股和内房股的上涨逻辑并不相同，只不过恰巧发生在了同一时间，并互相形成了共振。 港资房企上涨的核心驱动力，是香港楼市的实质性复苏。 2026开年以来，港股市场持续震荡走低，但香港本土房企却走出了一波独立的坚挺行情，和大盘背离的走势背后，不仅仅只有资金避险那么简单。 2025年，香港楼市全面“撤辣”后，交易成本大幅降低，刚性需求和投资需求逐渐释放。 香港全年整体楼宇买卖合约登记量达80702宗，创四年以来新高。 进入2026年，复苏也开始从成交量传导至成交价—— 1月香港私人住宅售价指数报301.4，创2024年6月以来新高，连续8个月上升，为近四年最长上升浪。 中原城市指数也由2025年3月的低位134.89上升至2026年2月的149.41，累计上涨约11%。 楼市的量价齐升，直接反映在了房企的财务报表上。 以行业龙头新鸿基地产为例，其2026财年半年报显示，2025年下半年收入同比增长32%，归母净利润同比增长36.2%。 更值得注意的是，发展物业减值拨备由去年同期的10.8亿港元降至零，投资物业的公允价值变动亏损也大幅缩减。 这样的数据说明，香港一级住宅市场已经逐渐企稳，核心商业区的零售业态正逐渐复苏。 而根据花旗研报，目前香港地产发展商的营业利润率在5%到9%之间，新盘成交量创下6年新高。 据其测算，房价每上升1%，平均可推动NAV（资产净值）提升0.5%、盈利提升1.5%。 而当前港资地产股的NAV折让约为52%，在过往房价上升周期中，这一折让通常会收窄至40%左右。 这意味着，即便房价涨幅温和， 港资 地产股的估值重估空间仍然可观。 而与港资房企的基本面驱动不同，内房股的上涨动力更多地来自于预期。 时至今日，内地楼市的基本面数据仍然疲弱。 2026年前7月全国商品房销售额同比下降13.1%，房地产开发投资同比下降19.2%，投资端与销售端的增速差扩大至6.1个百分点，反映量价收缩导致投资意愿加速下行的负反馈仍在强化。 但从 政策面看，“稳定房地产市场” 已经成为 贯穿2026年全年的既定目标。 8月7日晚间，北京市住建委等部门联合发布通知，从限购、公积金、赠与三方面大幅放松调控。 至此，北京、上海、深圳三个全国限制要求最为严格的城市，基本上取消了限购要求，从2010年开始实施的购房强约束政策已彻底退出历史舞台。 北京作为全国楼市的风向标，其政策松绑的信号意义不言自明。 此外，“十五五”规划明确要改造11.5万个老旧小区、4000个城中村以及约50万套危旧房，城市更新投资规模据估算可能高达15万亿元人民币。 这一数字甚至超过了人工智能等热门领域的投资规模，为市场提供了长期叙事。 与此同时，南向资金也成为这一轮上涨的重要推手。 在国证港股通内地房地产指数的26只成份股中，今年4月以来有18只股票的港股通持股量出现增长，占比约七成，其中10只股票港股通持股量增长超过1000万股。 内地资金持续流入港股市场，为内房股的估值修复提供了实在的买盘支撑。 那么，在这波行情背后，资金到底在赌什么？ 02 近一段时间港股地产板块的上涨，和港股市场的特性有着很大的关系。 港股市场钱就那么多，在科技股和传统股之间来回倒腾，AI、半导体这些热门板块涨多了，资金就流出来跑到地产这种趴在底部的板块里去。 但问题在于，这种逻辑，反